世邦魏理仕发布《京津冀城市群的变局和机遇上下篇》‘Kaiyun·yunkai(中国)官方网站·IOS/手机版APP下载/APP’

2024-10-19 17:12:02

本文摘要：2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日公布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇上篇：基础设施推展区域协同发展》认为，京津冀区域内每一城市和其他城市连接性的提高，将在产业发展上有效地不断扩大各城市的电磁辐射范围和强化城市间分工、协作，为商业地产市场需求建构新的来源。

2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日公布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇上篇：基础设施推展区域协同发展》认为，京津冀区域内每一城市和其他城市连接性的提高，将在产业发展上有效地不断扩大各城市的电磁辐射范围和强化城市间分工、协作，为商业地产市场需求建构新的来源。京津冀基础设施受到影响京津冀城市群是中国五大城市群中唯一的北方城市群，以全国2%的土地面积和6.5%的人口，贡献了全国9%的GDP。

随着近来一系列条件的日益成熟期，京津冀城市群协同发展未来将会突破此前所遇上的挑战和障碍，在未来几年转入加快阶段。其中，基础设施在未来几年的集中于交付给，是区域协同发展的关键驱动因素。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天回应：基础设施的集中于交付给有效地提高城市间的通勤效率。一部分坐落于北京1小时交通圈内的城市，将支撑更加多来自北京的功能和产业上的外溢市场需求；另一部分抵达区域内其他城市平均值通达时间较短的城市，则凭借其交通网络优势，提供发展的动力；而其他城市则主要依赖自身内部经济快速增长取得商业地产市场需求的发展。

从当前和未来城际通诚时间可以辨别，雄安、张家口、承德、唐山将新的划入北京1小时交通圈；而石家庄、雄安、太原则将沦为次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。与此同时，核心城市重点区域之间通勤效率提高，也将增进北京主城区非大城功能分流。基础设施建设对物业市场的影响写字楼市场随着北京主城区的写字楼供应量受到限制，部分商务功能和市场需求将外溢，由北京、天津和雄安构成的大城半小时交通圈多中心布局将逐步形成。世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部继续执行董事刘焕丽回应：北京主城区基础设施日趋完备，将对各商务区起着减轻交通压力、提高可达性、不断扩大电磁辐射范围和影响力的起到，同时将由传统的块状产于向块状、点状产于融合的区位布局模式发展，这将填补集中式商务区的供应缺口；基础设施也将稳固北京副中心未来大城经济圈地理中心的区位优势，并受到影响其中长年发展；对天津主城区来说，新兴的地铁上盖区位将接续传统商务区，带给又一轮密集供应，整体市场将以高性价比和多元化的产品自由选择，更有京津冀区域内的写字楼用户选址布局；此外，随着未来被划入大城半小时交通圈，天津滨海新区和雄安在远期的发展也有一点注目；大城半小时交通圈外，石家庄写字楼市场基本面夯实，唐山、太原、廊坊、秦皇岛也具备发展潜力。

零售物业市场随着京津冀特别是在是北京、天津的城市功能转型，以及消费模式转型和升级，未来零售物业的定位和格局也将随之演进。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部主管希诺回应：整体市场对零售物业市场需求的快速增长并会衰退，体验消费较慢提高，消费市场需求个性化，以及商业零售空间的用途多元化，都必须更加多大体量、高品质的单体零售物业支撑；与此同时，零售物业日益必须和所在区位的其他物业形态融合，以服务于当地的核心功能场景，并更加特别强调精准定位和差异化经营。

未来相结合于商务、居住于和旅游这三个功能场景的零售物业极具发展优势，将沦为新的研发或存量物业升级改建的方向。京津以外，石家庄、唐山消费体量最不具规模，廊坊、秦皇岛、太原在高端/时尚定位的潜力待挖出；随着更加多全国性和国际性运营商的转入，以及本土运营商自身运营模式的递归升级，各地市场将日趋活跃和多元化。

仓储物流市场北京区域物流服务功能急待分流，周边城市仓储物流的发展将步入根本性机遇。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹回应：区位和交通条件、人口和产业的挤满度、土地市场活跃度三大因素要求京津冀各仓储物流市场的发展前景。从交通便捷程度看，天津、廊坊、沧州、太原、石家庄是目前交通优势最显著的城市，唐山、承德、衡水未来高速公路通车里程将有较小提高；从人口规模看，除了北京、天津两座超大型城市以外，石家庄、太原、唐山也是享有千万人口规模的大型城市；从产业发展看，京津冀地区多个城市高科技产业园区的产业落地和企业入驻，将派生高标仓存储、专业运输、第三方物流等方面的市场需求；从土地市场活跃度看，天津、唐山、石家庄更加反映研发物流设施的可选择性优势，未来将有更加多河北城市沦为高标物流租户选址的目标。

2018年9月19日，北京近年来，北京市政府实施和实行了多项对城市未来发展有根本性影响的规划和措施，以分流北京非大城功能，城市更新因而沦为开发商和投资者注目的热点。有鉴于此，世邦魏理仕公布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇下篇：探路北京城市更新》认为，在城市更新的过程中，开发商和投资商将步入极大机遇，同时城市更新亦对其研发和投资模式的改变明确提出更高拒绝。新的总规的实施及于是以负面表格第一时间2017年9月公布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》对北京到2030年的城市发展基本框架展开的集中于展出指出，未来新兴区域的商业地产追加供应将持续镇抚、有序地入市，而成熟期区域的核心资产将日益匮乏。另一方面，城市更新、存量物业改建将沦为解决问题局部区域供需矛盾的重点思路。

紧随其后，2018年3月公布的《建设项目规划用于性质正面和负面表格》则对未来北京城市更新发展方向有最重要的命令起到多类用地和物业被希望向市场导向程度更加较低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。北京政府规划和政策的实行造成的供给外侧增量有限，在短期内将激化当前写字楼、物流、居住于、投资等板块供不应求的局面；但长年来看，其他外部市场变量的转变又将通过市场需求和供给两端的结构性调整，构建动态的均衡。

写字楼市场趋势一 弹性市场需求外溢，刚性市场需求推展主城区存量升级世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部继续执行董事王茂君回应：过去三年，北京写字楼市场空置率维持在8%以下，供求矛盾引人注目。未来四个中心定位将持续为市场建构追加写字楼市场需求，并加快主城区写字楼用户的外溢。

整体市场的去中心化将居多城区的租户结构升级建构机会，对现有写字楼软硬件品质明确提出更高的拒绝。当前北京主城区楼龄多达十年的优质写字楼存量占到比达一半以上，不存在极大的改建提高空间。趋势二 办公空间理念改变促成商接办市场需求世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部继续执行董事刘焕丽回应：租给成本的下降将促成租户更为注目办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而日益流行。

租户通过新的设计/规划自有办公空间，或使用第三方牵头办公两种方式实行办公场所策略。而零售商业空间自带设施设施、公共空间和停车位充足、地铁连通性强劲、平面大等特点刚好和主城区的办公活动场景市场需求对应。主城区商接办因而沦为北京此轮城市更新的先行者。

预计未来，传统零售商业空间将沦为可租空间短缺的传统写字楼的最重要补足。仓储物流市场趋势一 基础设施和物流科技发展助推全市存量升级趋势二 主城区商业、居住于公共服务设施分担最后一公里物流节点世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹回应：低企的租金和租户结构的升级将对现有仓储物流设施的集约化、精细化和专业化明确提出更高拒绝。北京目前多层仓库的存量占到比远高于其他一线甚至部分强劲二线城市，仓库智能化不但可以提高作业效率，减少人工成本，还可以通过充分利用高空和地下通道空间大幅度减少仓储密度；而消费升级潮流下，生鲜食品和高端药物的市场需求下降也将推展冷链物流市场扩展。另一方面，人工智能、自动化、无人驾驶等高科技手段在仓储物流领域的应用于将获得更进一步推展。

住宅市场政府希望下，主城区存量物业转型长租公寓空缺市场需求缺口世邦魏理仕华北区住宅部主管邓健回应：新的总规具体了对主城区，特别是在是四环以内商品住宅供应规模的容许。长租公寓因而沦为北京近年的热门投资板块；2010年以来，追加供应的匮乏令其北京服务式公寓市场空置率仍然维持低位，租金急剧下跌。随着高端人才竞争愈发白热化，雇员公司为高级员工出租便利、舒适度的服务式公寓以更有和保有人才的市场需求日益反感。

因此优质写字楼集中于的商务区周边，海淀、朝阳区内高科技企业集中于的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改建为服务式公寓。投资市场市场力量改变研发运营模式以参予北京城市更新世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚回应：新的总规的实行长年来看并会容许开发商和投资者等市场力量参予北京城市更新，但不会推展市场力量研发运营模式的转型，主要反映在以下几个方向：空间运营模式的转型：开发商、投资者将谋求和政府、公共部门、产业类企业更加了解的合作方式，不但从空间的建设、改建，而且从资产管理和空间运营的全过程插手。

这也不利于行政、公共、产业设施通过最大化其市场价值而获得可持续发展；盈利模式的转型：传统以销售居多的盈利模式阻碍，开发商和投资者在更加注目物业租金报酬的同时，也将拓展更好的盈利模式，如研发电子货币服务以挖出终端使用者的社群价值，或向产业投资者、产业资源平台运营商、代建工程或物业管理服务提供商等角色切换；融资模式的转型：传统的轻资产投资研发模式受到政府去杠杆和容许物业销售等监管环境的挑战，而政府对资产证券化审核的逐步放松将更进一步推展开发商和投资者谋求杠杆率更加较低、更加半透明的必要融资途径。政府和资本的双重监督，也对城市更新的规划和投资论证的科学、缜密和高效性明确提出更高的拒绝。

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